De Lounge is bijna af

In het hospitalitymanagement door Vitaal&Zo in ParkEntree in Schiedam speelt de lounge een belangrijke rol. De lounge is de centrale plek waar bewoners elkaar kunnen ontmoeten en daar verschillende activiteiten zullen plaatsvinden. Op dit moment leggen we de laatste hand aan de inrichting van de lounge. De horeca-banken met tafels ontbreken nog, een enkele lamp moet nog opgehangen worden, een kast geplaatst en aan de muren komt nog het een en ander aan kunst. Het meeste is inmiddels al wel gedaan. Zo zijn er een prachtige keuken, een logeerkamer, een zithoek en een scherm voor tv en presentaties. De komende week volgt de afronding, waarna op 1 augustus de lounge geopend zal worden voor de bewoners. Onze gastvrouw zal vanaf dat moment de bewoners faciliteren in van alles en meer.

ParkEntree, opgeleverd!

In 2014 voerden we de eerste gesprekken met de gemeente Schiedam over een project dat in zou moeten spelen op de wensen en eisen van actieve senioren: ParkEntree. In ParkEntree werkte Vitaal&Zo nauw samen met Beyond Now, Blauwhoed, Inbo, gemeente Schiedam, D&S Vastgoed, Bots Bouw en de vele kopers. Vorige week is de laatste van 89 woningen opgeleverd. Ook is de lounge opgeleverd, de gemeenschappelijke ruimte die één van de plekken is om laagdrempelige ontmoetingen tussen bewoners te faciliteren.

ParkEntree is de eerste woonbuurt met het label senior smart living. De insteek van senior smart living is niet zozeer om een andere woonvorm te zijn, maar vooral om vitale senioren te faciliteren in hun eigen regie, ondernemerschap (al dan niet betaald) te stimuleren, verbindingen waar te maken, aandacht te schenken aan ontplooiing, omzien naar elkaar als vanzelfsprekend te laten zijn – geen verplichting, gewoon lekker leven mogelijk te maken op een hogere leftijd, een eventuele toekomstige zorgvraag uit te stellen, actief te zijn en blijven, en initiatiefrijk en en en ..

En dat in een buurt met een frisse uitstraling waar bewoners op allerlei momenten actief en enthousiast aan hebben bijgedragen. Fijn en trots dat ParkEntree er nu ook echt staat.

ParkEntree heeft een sterk gevarieerd woonprogramma, waarbij we goed hebben geluisterd naar de wensen van de kopers en huurders. Zo zijn er in ParkEntree tweekamerappartementen, driekamerappartementen, vierkamerappartementen, penthouses, bungalows van één verdieping, bungalows van twee verdiepingen en grondgebonden woningen die vanaf de eerste woonlaag (met trap of een woonhuislift) worden ontsloten. Behalve koopwoningen zijn er ook enkele huurwoningen.

De woningen zijn gegroepeerd rond twee gemeenschappelijke tuinen. De tuinen zijn ontworpen door landschapsarchitect Buiten5 in samenwerking met de bewoners. Waar de privé tuinen in ParkEntree bij de bungalows relatief klein zij – ook al omdat dat minder tuinonderhoud vraagt – bieden de gemeenschappelijke tuinen veel meer ruimte voor kleurrijk groen en een natuurlijke beleving. In de tuinen zorgen kleine heuveltjes voor én een accent in de tuin én bieden ze straks, als de planten die daar op staan iets meer tot wasdom zijn gekomen ook wat extra privacy.

Ouder en ondernemend omzien naar elkaar in ParkEntree

Terwijl woonprojecten voor senioren anno 2020 nog maar mondjesmaat van de grond komen, praten ze in Schiedam na vijf jaar ontwikkelen en bouwen voor deze doelgroep inmiddels over ‘lessons learned’. Waar moet je bij projecten voor senioren op inzetten? Hoe belangrijk is zorg? Hoe faciliteer je ontmoeting? Nu de bewoners hun intrek hebben genomen, maken we de balans op. 

Een artikel dat ik schreef voor het tijdschrift Geron, nr. 1, 2020.

Seniorenstad een eigenzinnig dorp

In 2004 schreef Ruben van Gogh een gedicht met als titel Suncity (klik hier). Dat deed hij ter gelegenheid van een symposium waarop ik mocht vertellen over een nieuw project gericht op de doelgroep actieve senioren dat ik zojuist had geïnitieerd: Seniorenstad een eigenzinnig dorp.

Mooi aan het gedicht vind ik het spanningsveld tussen leven en geleefd worden vanuit de optiek van de oudere. In 2004 werd de senior tenslotte nog vaak als ziek en zwak getypeerd. Vergrijzing was slechts zelden een kans, maar vooral een bedreiging en senioren hadden vooral hulp nodig. Er is veel gebeurd en veranderd op dat vlak in de laatste twee decennia. En wellicht gaat er nog meer veranderen. Maar voordat ik daarop zal ingaan wil ik nog even terug naar vijftien jaar geleden, toen ik over Seniorenstad een eigenzinnig dorp de volgende regels schreef: “Wie kiest voor Seniorenstad doet dit bewust. Verbondenheid en wederzijds respect staan hier centraal. Privacy is essentieel, maar bewoners vormen ook een gemeenschap, een buurt. Ze genieten van hun tijd en van elkaar. En profiteren van een prettige locatie, een comfortabele woning en uitstekende voorzieningen. Seniorenstad is geen afgesloten leefmilieu, maar een dynamische woonomgeving met een duidelijke identiteit. Ingebed in, en open naar de maatschappij”.

De crisis in 2008 leidde het eind in van de projectontwikkeling rond het concept Seniorenstad (later: Senior Smart Living) dat we juist op locatie aan het concretiseren waren. Totdat de gemeente Schiedam ons in 2014 de letterlijke vraag stelde: “Hoe kunnen we de ouderen, van wie we zien dat ze Schiedam verlaten, vasthouden in de gemeente?”

Oude bomen, verplaatsen of niet?

De vraag vanuit Schiedam was een interessante. Ook al omdat de mening dat ouderen niet willen verhuizen nog steeds gemeengoed lijkt te zijn. Oude bomen moet je niet verplaatsen, hoor ik nogal eens. En als je als oudere al niet wilt verhuizen, dan al helemaal niet naar een andere gemeente, ver buiten je eigen bekende wereld. Maar blijkbaar was dat in Schiedam wel het geval. En, iets breder kijkend, zien we dat 25,9% van de Nederlandse 60-plussers verhuisgeneigd is (www.anbo.nl, geraadpleegd op 7/2/2019). Slechts 20% van de 60-plussers heeft in het geheel geen verhuiswens.

Verhuisgeneigdheid en verhuizen zijn uiteraard verschillende dingen. Senioren verhuizen ondanks hun verhuisgeneigdheid veelal te laat. Pas als ze er fysiek toe gedwongen worden maken ze die stap, en constateren dat het ongelooflijk moeilijk is om dan nog een nieuw sociaal netwerk op te bouwen. De reden dat senioren zo laat verhuizen is niet dat ze niet zouden willen verhuizen. Maar er is gewoon niets of vrijwel niets te vinden dat echt anders is en beter passend bij nieuwe eisen, dan het huis waar ze de afgelopen 25 jaar gewoond hebben. Met ParkEntree hebben we wel een alternatief weten te realiseren, anders dan wat de bestaande woningvoorraad biedt en anders dan wat er in nieuwe woningbouw geprogrammeerd staat. En redelijk betaalbaar bovendien. Voor Schiedammers en anderen. En dat het aanspreekt zien we: 40% van de nieuwe bewoners komt niet eens uit Schiedam.

Uw ideale woonsituatie voor de nabije toekomst

Aanhakend op het voorgaande blijf ik het bijzonder vinden dat wij al jarenlang ongeveer hetzelfde antwoord krijgen in onze enquêtes onder 50-plussers op de vraag “Als u nadenkt over uw ideale woonsituatie voor de nabije toekomst, wat is dan belangrijk? (Meerdere antwoorden mogelijk)”. De antwoordcategorie “In de mij vertrouwde gemeenschap of buurt blijven wonen” staat altijd helemaal onderaan in de lijst van twaalf opties. Zo’n 10-20% van de respondenten vinkt deze optie, waarop een prominent onderdeel van het Nederlandse woonbeleid is gebaseerd, aan. Alle andere antwoordcategorieën, waaronder veiligheid, gelijkgestemdheid, energiezuinigheid, weinig onderhoud of gemeenschappelijke voorzieningen, scoren telkens duidelijk hoger.

ParkEntree

ParkEntree in Schiedam is het eerste gerealiseerde project op basis van het woonconcept Senior Smart Living. Dit concept richt zich op senioren die waarden als verbinden, genieten en ontplooien als hun motto hebben, en vanuit die optiek gemeenschapszin net zo belangrijk vinden als hun eigen individuele ik. ParkEntree richt zich dan ook op laagdrempelige en vanzelfsprekende ontmoetingen, en ambieert vanuit die optiek preventieve werking te hebben ten aanzien van welzijn en zorg. In april 2020 staat de oplevering gepland van de laatste 24 van in totaal 89 woningen. In ParkEntree werkt Beyond Now samen met projectontwikkelaar BlauwhoedInbo architecten en hospitalitymanager Vitaal&Zo.

Inmiddels krijgt het concept flink wat aandacht vanuit overheden in het kader van het Akkoord Langer Thuis. In de dagelijkse praktijk blijft het echter lastig een dergelijk concept te realiseren. De integrale benadering die hiervoor nodig is, blijkt in de gemeenten moeilijk te organiseren. In Schiedam lukte het wel. Cruciaal daarbij was dat zowel de wethouder Bouwen en Wonen, de wethouder Ouderen en Wmo en de wethouder Financiën van het begin af aan betrokken waren en ambassadeur werden.

Wonen met een Plus – meer dan alleen thuiskomen

Ons doel is om met ParkEntree een aantrekkelijke woon- en leefomgeving te realiseren voor de sterk groeiende doelgroep actieve senioren tussen 50 en 80 jaar. Dat doen we op basis van de kernwaarden verbinden, genieten, ontplooien … leven! Samenredzaamheid, omzien naar elkaar en het voorkomen van eenzaamheid zijn hierbij belangrijke ankers. De basis voor ParkEntree is onze houding naar de senioren in de samenleving. We gaan uit van alles wat mensen wél kunnen en willen – ook al is dat misschien iets minder dan wat we vroeger van deze zelfde mensen zouden verwachten. En dan constateren we dat eigenlijk iedereen wel iets kan en wil bijdragen. Met ParkEntree faciliteren we de bewoners om betekenis te hebben in de maatschappij en werken we en passant preventief aan lagere Wmo-bijdragen en zorgkosten. Juist omdat de mensen zich gerespecteerd voelen en dichter bij elkaar staan, zal er minder aanspraak worden gemaakt op externe hulp en middelen.

Voor én door bewoners

ParkEntree is ontwikkeld in cocreatie met geïnteresseerden en lokale stakeholders. Tijdens informatieavonden en cocreatiesessies hebben zij hun ideeën gegeven voor en gereageerd op de voorstellen en ontwerpen voor ParkEntree. Zo hebben we met elkaar gewerkt aan het woningprogramma, de architectuur, de collectieve tuinen, de voorzieningen, de lounge, het beheermodel, de samenwerking met het Lyceum naast de locatie en de behoefte aan deelauto’s. En ook na oplevering blijven we over allerhande aspecten met elkaar in gesprek, onder meer over gezamenlijke activiteiten. We brengen mensen bij elkaar, zowel organisatorisch (hospitalitymanager, communityvorming) als in het ruimtelijk ontwerp (schakeling van bouwblokken, routing, ontsluitingen) en de programmering (variatie in woningtypen, de overgangen privé-openbaar, buitenruimten, collectieve ruimten).

Wonen met zorg? De kunst van het verleiden

Bij het vermarkten van ParkEntree communiceerden we niet actief over zorg en dat heeft een reden. Het merendeel van de bewoners maakt geen of nog lang niet gebruik van zorg. Zij voelen zich daarmee dus niet aangesproken, terwijl ze wél een duidelijke woonwens hebben waarbij die eventuele zorg op termijn gewaarborgd moet zijn. Bij ParkEntree in Schiedam faciliteren we dit  en brengen we bewoners tegen die tijd en desgewenst via de hospitalitymanager met potentiële zorgverleners in contact.

Bij woonconcepten voor senioren zie je vaak twee uitersten, een grootschalig woon-zorgcomplex met zo’n 200 woningen of een klein exclusief project in Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO). ParkEntree is een ‘tussenvariant’ qua omvang. Niet iedere senior wil én kan de financiële risico’s dragen die bij een CPO horen, of heeft zin in de tijdsspanne en energie die een CPO veelal vraagt. Daarnaast vinden mensen die tussenmaat ook prettig, omdat je je bij andere bewoners kunt aansluiten wanneer je wenst, maar je ook kunt terugtrekken als je dat wilt. Ook interessant is dat je met een omvang van 89 woningen bijvoorbeeld een gemeenschappelijke lounge kunt financieren, zonder dat het te duur wordt voor ieder individueel huishouden. Juist die gemeenschappelijke ruimte heeft zo’n belangrijke sociale en activerende functie.

Collectieve voorzieningen voor laagdrempelige ontmoetingen

In ParkEntree zijn gelijkvloerse woningen gerealiseerd; zowel bungalows als appartementen, in het koopsegment en in de huur. Deze zijn gesitueerd rond twee collectieve tuinen waar bewoners elkaar spontaan kunnen ontmoeten; tuinen die eveneens in samenspraak met de bewoners zijn ontworpen. Daarnaast is er de ParkEntree Lounge, een moderne, ontmoetingsruimte met semi-professionele keuken, ruimte voor fitness en een logeerunit. De bewoners zijn zelf verantwoordelijk voor de programmering, waarbij zij in hun acties gefaciliteerd en gestimuleerd worden door de hospitalitymanager. De huur van de lounge en de kosten van de hospitalitymanager worden door alle bewoners samen, via een verplicht lidmaatschap met lage kosten, voldaan.

Anders denken over ruimtelijke structuren

ParkEntree wil vanuit haar concept eveneens een lans breken voor een ander soort ruimtelijke context dan wat we doorgaans zien. Bijvoorbeeld een omgeving die gericht is op de afname van eenzaamheid, die meer initiatieven stimuleert of die meer verantwoordelijkheden bij bewoners legt. Helaas wordt nog steeds bijna elke nieuwbouwwijk verkaveld in een strak stratenpatroon met veel rijen grondgebonden woningen afgewisseld met appartementenblokken – straten die vaker de anonimiteit bevorderen dan gemeenschapszin. Die verkavelingen lijken vooral gedirigeerd te worden door de directe opbrengsten uit grondverkoop. Opbrengsten die overigens niet per se minder hoeven te zijn als er met wat meer creativiteit verkaveld wordt. Nog mooier wordt het als we in de ruimtelijke opzet primair uit zouden gaan van de indirecte opbrengsten of besparingen door verminderde eenzaamheid, lagere zorgkosten of efficiëntere Wmo bestedingen.

Het zou interessant zijn – en ik werk daar graag aan mee – om zo’n nieuwe businesscase samen met een gemeente, een verzekeraar en enkele professionals uit het sociale en ruimtelijke domein ter hand te nemen. Om samen de besparingen te kapitaliseren en die besparingen dan direct toe te passen in nieuwe, voor de doelgroep betaalbare en activerende communities. Qua vorm kunnen we dan denken aan moderne hoven, zoals in ParkEntree (door de bewoners hun vakantiegevoel genoemd), of aan een modern erf of landgoed waarover bewoners zelf de scepter zwaaien, en waar privé kavels kleiner zijn ten gunste van een grotere collectieve tuin.

Een mooie tussenvorm

ParkEntree is ook volgens de bewoners een goed antwoord op de lacune die bestaat tussen ‘wonen op jezelf’ en ‘wonen in een tehuis’. Een betaalbaar alternatief voor hen die niet (meer) in aanmerking komen voor sociale woonzorgarrangementen, of de middelen of tijd hebben om een risicovol CPO-traject in te gaan.

Ontwikkelen voor senioren: lessons learned in ParkEntree

Terwijl woonprojecten voor senioren anno 2019 maar mondjesmaat van de grond komen, praten ze in Schiedam na vijf jaar ontwikkelen en bouwen voor deze doelgroep inmiddels over ‘lessons learned’. Waar moet je bij projecten voor senioren op inzetten? Welke rol kan een gemeente innemen? Hoe belangrijk is zorg? Hoe faciliteer je ontmoeting? Nu de bewoners hun intrek hebben genomen, maken Tineke Groenewegen van Blauwhoed en Alex Sievers van Beyond Now de balans op. 

Ontwikkelen voor senioren: lessons learned - ParkEntree Schiedam
1. Niet de stenen, maar de community 

Tineke is vanaf het eerste begin betrokken bij de ontwikkeling van ParkEntree: “Tijdens het proces zie je steeds meer dat inclusief ontwikkelen en ontwerpen niet zozeer draait om de stenen, maar des te meer om het op de juiste manier vormen van een community, door goed te luisteren.” Dat is gelukt bij ParkEntree, het eerste woonproject in Nederland volgens het Senior Smart Living concept dat vooral inzet op de actieve senior. 

2. Faciliteer ontmoeting 

Alex, een van de initiatiefnemers van het woonconcept: “Veel senioren (mensen met de nodige woonervaring) willen betrokken zijn bij hun omgeving. Die betrokkenheid faciliteren we door een goede ruimtelijke structuur. Bijvoorbeeld met binnentuinen en een gemeenschappelijke ruimte op een strategische plek. Laagdrempelige ontmoetingen zijn vanzelfsprekend.” Ook is het belangrijk om de community- of hospitalitymanager een faciliterende rol te geven in het woonproject. Die is het eerste aanspreekpunt. Bewoners maken zelf de keuze wat ze al dan niet samen doen in het clubhuis of de gemeenschappelijke tuin. 

3. Wonen met zorg? De kunst van het verleiden 

Bij het vermarkten van ParkEntree communiceerden we bewust niet actief over ‘zorg’ en dat heeft een reden. Tineke: “De meest succesvolle seniorenproducten (zoals de iPad) zijn nóóit vermarkt als ‘bestemd voor senioren’. Sterker nog, producten die dat wel waren, faalden vaak. Pas toen de E-bike een hip en stoer imago kreeg, gingen ook ouderen die kopen. Dus waarom vermarkten als 55-pluswoning of woning met zorglabel als zorg nog niet per se nodig is?” Alex: “De senioren van nu zijn steeds fitter. Het merendeel (88%) maakt geen of nog lang niet gebruik van zorg. Zij voelen zich dus niet aangesproken, terwijl ze wél een duidelijke woonwens hebben waarbij die eventuele zorg op termijn wel gewaarborgd moet zijn. Bij ParkEntree in Schiedam faciliteren we dit wel en brengen we bewoners tegen die tijd en desgewenst via onze hospitalitymanager van Vitaal&Zo met potentiële zorgverleners in contact, of maken we afspraken.“ 

4. Gemeenschap versus individu 

Alex: “Zorg ervoor dat er een juiste balans is tussen het individu en het collectief. De uitwerking in de woningen en de woonomgeving moet matchen bij de verschillende leeftijden (50 – 80 jaar) én hun behoeften. In de ontwikkelfase voerden we met elkaar vooral het gesprek over issues als: tijdsbesteding, veiligheid, privacy, verantwoordelijkheden en gezamenlijkheid. Waar bij een traditionele woongroep de focus vooral ligt op het collectief, is er bij ParkEntree een balans tussen collectief en individu gevonden. Dat betekent dat je nadenkt over verbindingen tussen mensen, of hoe een binnentuin en deelmobiliteit kunnen bijdragen in het genieten van je woonomgeving. Moet de tuin een verkeersfunctie krijgen of een verblijfs- en ontmoetingsfunctie? Laatst hebben we nog gesproken over deelauto’s. Die gaan straks een mooie aanvulling leveren in het aanbod.”  

5. Een middelmaatje met weinig risico voor de bewoner 

Tineke: “Bij woonconcepten voor senioren zie je vaak twee uitersten, een grootschalig woon-zorgcomplex met zo’n 200 woningen of een klein exclusief CPO-project. Ik pleit voor een ‘tussenvariant’ qua omvang. Ten eerste wil én kan niet iedere senior de financiële risico’s dragen die bij een CPO horen. Ten tweede komt men ook niet altijd in aanmerking voor een sociale huurwoning in zo’n woonconcept. Daarnaast vinden mensen die tussenmaat ook prettig, omdat je je kunt aansluiten wanneer je wenst, maar je ook kunt terugtrekken als je dat wilt. Tot slot kun je met een omvang van 90 woningen ook een gemeenschappelijke woonruimte financieren, zonder dat het te duur wordt voor ieder individueel huishouden. Juist die gemeenschappelijke ruimte heeft zo’n belangrijke functie.”

6. Koop én huur 

Alex zou naast de aandacht voor kopers, ook huurders de kans willen geven om al vroegtijdig mee te praten over een project. “Bij ons concept draait het om gemeenschapszin. Daarom moeten óók toekomstige huurders al vroegtijdig weten of ze wel/niet in aanmerking komen voor een bouwnummer. Hier zie ik nog een wereld te winnen voor de beleggers in Nederland, die niet gewend zijn al voor de start bouw woningen toe te wijzen.”

Overigens hebben wij gemerkt dat of iemand wil kopen of huren heel diverse redenen heeft en soms ook nog niet duidelijk is. Zo wijzen enquêtes uit dat van geïnteresseerden in Schiedam 30% wilde kopen, 30% wilde huren en 40% ‘het nog niet wist’. Een oplossing is het bij voorbaat ruimte bieden voor beide voorkeuren: koop én huur.

7. Samenwerkende beleidsterreinen 

De overheid zou meer moeten inzetten op het initiëren van projecten voor senioren. Tineke: “Gemeente Schiedam doet dat. Zij bekijken de woningbouwopgave in breder perspectief. Ook beleidsterreinen zoals grondzaken, sociale zaken en Wmo zijn betrokken. Het gaat over het bouwen aan vitale leefgemeenschappen, niet alleen over het voldoen aan je kwantitatieve bouwdoelstelling. Het samenwerken tussen de diverse beleidsterreinen bevordert ook de gemeentelijke financiën in de vorm van lagere Wmo-kosten door samen-redzaamheid en doorstroming in je bestaande woningvoorraad.”  

Ontwikkelen voor senioren: lessons learned - ParkEntree Overeenkomst
Veel waardering 

Tineke: “In ParkEntree gaat het echt om de mens, de actieve senior. We ontwikkelden in co-creatie een passend woon- en leefconcept en namen bewoners mee in het ontwikkel- en bouwtraject. Succesverzekerd kun je wel zeggen: mensen zijn ontzettend trots op hun woning en woonomgeving”. Alex is even enthousiast: “Ik zou zo nog wel 100 ‘ParkEntrees’ willen maken. De doelgroep zit er ook echt op te wachten.” 

Meer informatie?

‘Ontwikkelen voor senioren: lessons learned’. Wil je meer informatie of heb je een vraag, stuur dan een email naar alex@vitaalenzo.nl.

Top tien woonconcepten voor senioren: omzien naar elkaar hét centrale thema

Yvonne Witter beschrijft op stedebouwarchitectuur.nl tien woonconcepten voor senioren. Ook ons project ParkEntree, dat Vitaal&Zo samen met Blauwhoed, Beyond Now, Inbo, de gemeente Schiedam en Bots Bouw realiseerde vinden we terug op deze lijst. Bijzonder aan ParkEntree is de manier waarop we hospitality organiseren samen met de bewoners, waarbij de regie blijft liggen waar die hoort: bij de bewoners zelf.

Klik hier om het artikel te lezen op stedebouwarchitectuur.nl

Op de foto enkele van de tien huurwoningen in ParkEntree. Daarnaast zijn er 79 koopwoningen in diverse uitvoeringen. En een lounge met daarin onder meer een semi-professionele keuken, een fitness ruimte en een logeerunit. Deze lounge, één van de bijzondere elementen in onze community, wordt begin volgend jaar opgeleverd.

Città Romana | ‘De plek om actief en ondernemend ouder te worden’

Vastgoedjournaal publiceerde een special over nieuwe woonvormen. Daarin ook aandacht voor ons project Citta Romana. Lees ons verhaal hieronder of op vastgoedjournaal.nl

De Nederlandse woningmarkt functioneert op het ogenblik voor geen meter. Nieuwkomers maken nauwelijks kans op een woning door de steeds sneller stijgende woningprijzen. Er wordt veel te weinig gebouwd om aan de vraag te voldoen. En er is veel te weinig doorstroming, waardoor de markt stagneert. Om slechts een drietal van de vele oorzaken van de huidige malheur te benoemen. Dat vraagt om creatieve oplossingen, waarmee de zaak weer in beweging wordt gebracht.

Slimme oplossingen dus, zoals Johan Janzen en Alex Sievers van Città Romana in Hellevoetsluis hebben bedacht. Vastgoedjournaal is nieuwsgierig en gaat in gesprek met deze twee creatieve ondernemers. Zij zouden, simpel gezegd, een deel van het woningbestand van hun vakantiepark een permanente bestemming willen geven. Daarmee willen ze zich richten op de seniorenmarkt, omdat daar een deel van het huidige woningmarktprobleem ligt en er ook nog eens een maatschappelijke kans te benutten is. Zoals iedereen weet wonen senioren vaak in te grote huizen. Huizen die voor gezinnen gebouwd zijn en door gezinnen gewenst. Maar die senioren verhuizen pas als er een fysieke noodzaak is. En dat terwijl er toch een grote verhuisgeneigdheid bestaat onder diezelfde senioren. Als je goed nadenkt is het niet zo vreemd dat al die senioren blijven zitten: er is niet echt veel keuze anders dan een kleiner, groter, goedkoper of duurder huis, of een andere stad. Om de doorstroming een boost te geven is het van belang dat andere woonvormen voor deze groep worden gerealiseerd. Woonvormen die ondernemerschap en vitaliteit bevorderen. Zo’n buurt wil Città Romana zijn. 

Alternatieve bestemming

‘De overheid wil steeds meer toe naar een samenleving waarin sprake is van eigen regie’

Herbestemming van vakantieparken is in Nederland niet gebruikelijk. Maar met de Actie-Agenda Vakantieparken die het Ministerie van BZK vorig jaar presenteerde (zie kadertekst, red.) is er ruimte ontstaan om flexibeler om te gaan met de problematiek die soms gekoppeld is aan vakantieparken. Johan Janzen: “Van meet af aan, sinds het begin in 1997, was de bewoning van Città Romana 30% toeristisch en, noodgedwongen, 70% zakelijk, waarbij we ons richtten op de Rotterdamse haven waar altijd veel tijdelijk personeel aan de slag was vanuit o.a. Engeland, Duitsland, België, maar ook Nederlandse bedrijven”. Alex Sievers: “Die zakelijke doelgroep is natuurlijk niet de doelgroep die je voor een vakantiepark voor ogen hebt. Bovendien zal deze doelgroep met de robotisering en automatiering afnemen. Veel liever bedienen we een groep bewoners die ook maatschappelijk voor Hellevoetsluis van belang is”.

Onderscheidend woonmilieu‘Je zou deze woningen op dit moment, in de huidige bouwsituatie met sterk gestegen prijzen, niet meer op die manier kunnen realiseren’

Het vormde voor Janzen de aanleiding om al in 2008 actief bezig te zijn met alternatieve aanwendingen van het park. En die liggen buiten het toerisme, want uit diverse onderzoeken is wel gebleken dat toerisme geen rendabele businesscase biedt. Janzen: “De concurrentie is groot en zeer divers, variërend van de opkomst van platforms als Airbnb, tot de komst van steeds meer chaletparken en de mogelijkheid om voor een paar tientjes naar goedkope, zonnige mediterrane bestemmingen te vliegen. Dus zijn we gaan kijken naar alternatieve oplossingen.” Eén daarvan was permanente bewoning. Janzen: “Città Romana heeft kwalitatief hoogwaardige woningen in een mooie parkachtige omgeving, met alle mogelijke voorzieningen voor toekomstige permanente bewoners. Ze zijn grondgebonden, gelegen aan het water en zeer betaalbaar. Veel woningen hebben een rieten kap. Hoe mooi is dat? Je zou deze woningen op dit moment, in de huidige bouwsituatie met sterk gestegen prijzen, niet meer op die manier kunnen realiseren. Als je al zou kunnen bouwen met de actuele stikstofproblematiek.” 

Community
Janzen en Sievers richten zich om meerdere redenen op de doelgroep senioren. In de eerste plaats omdat senioren een belangrijke, misschien wel cruciale, rol spelen bij de doorstroming op de woningmarkt. En ook omdat die groep vaak op zoek is een kleinere woning, omdat de kinderen het huis uit zijn. Die praktische overwegingen, kunnen worden aangevuld met misschien nog wel belangrijker argumenten op het vlak van gezondheid en participatie in de samenleving. Sievers: “Met de woningen op Città Romana bieden we deze groep niet alleen een aantrekkelijke woning, maar ook meteen een attractieve sociale omgeving. Wij realiseren ons steeds meer dat gezond leven voor een belangrijk deel wordt bepaald je netwerk, saamhorigheid, door betekenis te hebben en door samen dingen te ondernemen. Kijk hoeveel mensen vereenzamen en hun plek in de samenleving verloren zien gaan bijvoorbeeld omdat ze niet meer werken.Città Romana wil die ondernemende en vitale omgeving bieden en faciliteren. Niet op de allereerste plaats gericht op zorg, maar gewoon op het ertoe doen. Mensen kunnen hier elkaar stimuleren. Iets wat trouwens nu al gebeurt, want er wordt al van alles georganiseerd. En: de overheid wil steeds meer toe naar een samenleving waarin sprake is van eigen regie. Wij bieden hier een community waarin samenredzaamheid voorop staat en waarin er een veel minder groot beroep wordt gedaan op iets als de Wmo. En als ik even door een erg idealistische bril naar de toekomst kijk, zou je hier wellicht een Nederlandse Blue Zone kunnen creëren waarin gezondheid, een sociaal netwerk en welzijn voorop staan.”      

“Ik vind het mooi om te zien dat onze ambitie gewaardeerd wordt door onze doelgroep van jonge en actieve senioren”

Samenwerken
Janzen: “Ik vind het mooi om te zien dat onze ambitie gewaardeerd wordt door onze doelgroep van jonge en actieve senioren. In korte tijd hebben meer dan 1.100 huishoudens zich aangemeld als geïnteresseerd om hier te komen wonen. Graag willen we met de mensen die wellicht straks hier komen wonen, de gemeente en de regio samenwerken aan veel levendigheid en interactie. De woonvorm zoals wij die voor ogen hebben is daar echt ideaal voor”.

Actie-agenda vakantieparken 2018-2020 

Eind vorig jaar presenteerde de minister van binnenlandse zaken Kasja Ollongren aan de Tweede Kamer de Actie-agenda vakantieparken 2018-2020, die richting moet geven aan de beleidsinzet rondom vakantieparken. Want er moet wat gebeuren vinden alle bij de totstandkoming van het rapport betrokken partijen: gemeenten, provincies, ondernemers, maatschappelijke organisaties en het Rijk. Wat is er aan de hand? Uit onderzoeken van ZKA Leisure Consultants blijkt dat ongeveer één derde van de vakantieparken in Nederland geen gezond toeristisch toekomstperspectief heeft. Deze parken zouden moeten worden gerenoveerd, getransformeerd of gesaneerd. Eén van de mogelijkheden zou kunnen zijn om, een deel van, vakantieparken die onvoldoende toeristisch perspectief hebben, te transformeren tot een woonbestemming. Waarbij voorkomen zou moeten worden dat het vakantiepark, zoals nu nogal eens gebeurt, dienst doet als: “laatste uitwijkplaats voor mensen die op de reguliere woningmarkt niet terecht kunnen.” Zoals mensen met een urgente woonvraag die via de reguliere wegen niet 1, 2, 3 kan worden ingevuld. Maar ook mensen die vakantieparken gebruiken of misbruiken om ‘onder de radar’ te blijven. Een complex vraagstuk waarbij de gemeentelijke en provinciale overheid samen met marktpartijen zich moet inzetten om te komen tot integrale en locatie-overstijgende oplossingen die dit proces op gang kunnen brengen en versnellen.  

Een complete woonbuurt voor de actieve 50-plusser

Interview met Tineke Groenewegen, Blauwhoed voor Platform31

Het idee van Senior Smart Living, een woonconcept voor actieve senioren, begon in 2014 met een krantenknipsel over beschikbare bouwgrond voor eengezinswoningen in Schiedam. Tineke Groenewegen van projectontwikkelaar Blauwhoed kreeg het krantenknipsel van haar schoonvader. Zij zag direct mogelijkheden voor een woonplek voor senioren. Vijftigplussers zijn volgens Groenewegen één van de grootste én belangrijkste groepen in onze maatschappij. “Het zijn de mantelzorgers van hun ouders en de oppas voor de kleinkinderen.” De ontwikkelaars gingen in gesprek met mensen uit de doelgroep en vroegen hoe hun ideale leefomgeving eruit zou moeten zien. Zo startte de ontwikkeling van een complete woonbuurt voor senioren in Schiedam: ParkEntree.

“Meedenken en meepraten over je toekomstige woning, dat wil toch iedereen?”, stelt Groenewegen. Met de ontwikkeling van ParkEntree wijkt Blauwhoed af van hoe het in bouwprojecten meestal gaat; dat de ideeën van de projectontwikkelaars leidend zijn. “Samen met onze partners, architectenbureau INBO architecten, conceptontwikkelaar Beyond Now, de gemeente Schiedam en stichting Vitaal&Zo, dachten we na over op welke manier bewoners hierbij betrokken konden worden.” Ze kwamen tot de conclusie dat senioren wél willen meepraten en denken, maar dat zij géén bemoeienis willen met zaken als financiering en de technische kanten van de ontwikkeling. “Over de wet- en regelgeving en financiën maken wij ons wel druk”, zegt Groenewegen. Blauwhoed ging samen met samenwerkingspartner Alex Sievers van Beyond Now met bewoners in gesprek: ‘Hoe zouden jullie je woonomgeving willen inrichten?’ Toekomstige bewoners dachten in co-creatiesessies mee over de woningen, zoals het al dan niet hebben van een balkon, de indeling van appartementen, een gemeenschappelijke ruimte en de inrichting van de binnentuin.

Samen in de lounge

Zo werd onder meer besloten dat er een lounge moest komen. “De gemeenschappelijke lounge is er voor iedere bewoner. Je kunt er bijvoorbeeld koken met vrienden, een kop koffie drinken met de buren of een computercursus geven of volgen.” Met behulp van geld van lokale investeerders is de lounge gefinancierd. De hospitality manager van stichting Vitaal&Zo gaat de lounge beheren en ondersteunt bewoners bij de organisatie van gemeenschappelijke activiteiten in deze ruimte en daarbuiten. “Bijvoorbeeld een excursie of met elkaar uit eten”, noemt Groenewegen. Hoe dit precies uitpakt zal nog blijken, de lounge wordt bijna opgeleverd. Groenewegen heeft goede hoop op een fijn groepsproces: “Al tijdens de bouw is geïnvesteerd in de groepsvorming door voor de toekomstige bewoners activiteiten te organiseren.” Ook worden bewoners allemaal lid van de ‘ParkEntree-vereniging’. Van de servicekosten die zij betalen wordt onder meer die hospitality manager en de huur van de lounge gefinancierd. “Doordat deze kosten over bijna honderd huishoudens worden verspreid, betalen ze per huishouden een relatief laag bedrag”, zegt Groenewegen.

Steun van de gemeente

Dat op deze locatie seniorenwoningen zouden komen, was niet vanzelfsprekend. Groenewegen: “Met het bouwen van eengezinswoningen had de gemeente waarschijnlijk meer geld voor hun grond gekregen.” De ervaring van Groenewegen is dat als gemeenten naar de korte termijn kijken deze woningen voor senioren voor de gemeente financieel minder aantrekkelijk zijn. Op de lange termijn levert een voorziening als ParkEntree volgens Groenewegen juist besparingen op. Waar zit hem dat in? “In de uitgaven voor maatschappelijke ondersteuning en zorg, vanwege het sociale aspect én omdat het eenzaamheid vermindert.” Ook de gemeente Schiedam was overtuigd geraakt van de voordelen en maakte zich hard voor de komst van ParkEntree. Vooral de steun van de wethouder wonen én de wethouder zorg was essentieel bij het krijgen van de beschikbare gemeentelijke bouwgrond. Zij zagen zoveel potentie in het ParkEntree-plan, dat ze besloten geen tender te openen, maar de grond voor een marktconforme grondwaarde te verkopen aan projectontwikkelaar Blauwhoed. Die waarde is met een taxatie bepaald, zodat die voldoet aan de eisen van de markt. Met de beschikbare grond kon de ontwikkeling van ParkEntree beginnen. Nu, vijf jaar later, staan de 79 koophuizen en 10 middeldure huurappartementen er. “Een uitzonderlijke korte ontwikkelperiode”, vertelt Groenewegen tevreden.

Positieve verhuisredenen

Welke rol speelt zorg bij het wonen in ParkEntree? “Ik ben er groot voorstander van om wonen voor senioren los te koppelen van zorg”, vertelt Groenewegen. “Veruit de meeste senioren hebben geen ondersteuning nodig.” Volgens haar schrikt het vitale en jongere senioren af als woningen teveel zijn ingericht op zorg. De gezonde senior voelt zich dan niet aangesproken. Wel wil ParkEntree de vitaliteit van de bewoners bevorderen. “We doen er veel aan om onze bewoners hierin te faciliteren. We gaan bijvoorbeeld een samenwerking aan met een lokale sportschool en met de sauna.” Het concept ParkEntree zet in op ‘positieve verhuisredenen’ voor senioren. Groenewegen: “Verhuizen moet geen gedwongen zaak zijn, laat het een stap naar een nieuwe uitdaging zijn, dán maak je verhuis- en woonplezier.” En wat als bewoners wel een zorg- of begeleidingsvraag hebben? “Je voorkomt niet dat de 70-plusser soms een extra handje nodig heeft”, aldus Groenewegen. “We leggen contact met de lokale zorginstanties zodra het nodig is en er is ruimte voor een spreekkamer bij de lounge. Dat maakt dat straks, als dat nodig is, gemakkelijk een beroep gedaan kan worden op zorgverleners.”

Zo goed als klaar

“De eerste bewoners zijn ingetrokken en maken het goed. Al de overige woningen zijn verkocht. Die bewoners maken spoedig hun intrek.” Nu de bouw zo goed als klaar is, neemt Vitaal&Zo het beheer over. “Ons werk als projectontwikkelaar zit er dus bijna op”, sluit Groenewegen af. Van krantenknipsel tot complete woonbuurt in vijf jaar tijd: Groenewegen kijkt er met trots op terug.

Wandeling Zwart Nazareth

Op 1 september organiseerden Lieuwe en Dieuwke een zeer geslaagde wandeltocht door historisch Schiedam. Hieronder een beeldverslag.

ParkEntree in beeld

De toekomstige tuinen liggen er nog kaal bij, maar alles bij elkaar genomen wordt het in ParkEntree steeds fraaier. Bijgaand enkele beelden uit mei en juni 2019. Sommige woningen zijn al opgeleverd, aan andere wordt nog gebouwd.

Verandabungalows, mei 2019
Parkweg, Verandabungalows, juni 2019
Parkweg, Singelappartementen en Verandabungalows, mei 2019
Singelappartementen, juni 2019
Singelappartementen, mei 2019
Singelappartementen, juni 2019
Singelappartementen, juni 2019
Singelappartementen, juni 2019
Hofbungalows, mei 2019
Hofbungalows en Hofappartementen, juni 2019
Singelwoningen, juni 2019
Singelwoningen, juni 2019
Hofappartementen, juni 2019