ParkEntree, opgeleverd!

In 2014 voerden we de eerste gesprekken met de gemeente Schiedam over een project dat in zou moeten spelen op de wensen en eisen van actieve senioren: ParkEntree. In ParkEntree werkte Vitaal&Zo nauw samen met Beyond Now, Blauwhoed, Inbo, gemeente Schiedam, D&S Vastgoed, Bots Bouw en de vele kopers. Vorige week is de laatste van 89 woningen opgeleverd. Ook is de lounge opgeleverd, de gemeenschappelijke ruimte die één van de plekken is om laagdrempelige ontmoetingen tussen bewoners te faciliteren.

ParkEntree is de eerste woonbuurt met het label senior smart living. De insteek van senior smart living is niet zozeer om een andere woonvorm te zijn, maar vooral om vitale senioren te faciliteren in hun eigen regie, ondernemerschap (al dan niet betaald) te stimuleren, verbindingen waar te maken, aandacht te schenken aan ontplooiing, omzien naar elkaar als vanzelfsprekend te laten zijn – geen verplichting, gewoon lekker leven mogelijk te maken op een hogere leftijd, een eventuele toekomstige zorgvraag uit te stellen, actief te zijn en blijven, en initiatiefrijk en en en ..

En dat in een buurt met een frisse uitstraling waar bewoners op allerlei momenten actief en enthousiast aan hebben bijgedragen. Fijn en trots dat ParkEntree er nu ook echt staat.

ParkEntree heeft een sterk gevarieerd woonprogramma, waarbij we goed hebben geluisterd naar de wensen van de kopers en huurders. Zo zijn er in ParkEntree tweekamerappartementen, driekamerappartementen, vierkamerappartementen, penthouses, bungalows van één verdieping, bungalows van twee verdiepingen en grondgebonden woningen die vanaf de eerste woonlaag (met trap of een woonhuislift) worden ontsloten. Behalve koopwoningen zijn er ook enkele huurwoningen.

De woningen zijn gegroepeerd rond twee gemeenschappelijke tuinen. De tuinen zijn ontworpen door landschapsarchitect Buiten5 in samenwerking met de bewoners. Waar de privé tuinen in ParkEntree bij de bungalows relatief klein zij – ook al omdat dat minder tuinonderhoud vraagt – bieden de gemeenschappelijke tuinen veel meer ruimte voor kleurrijk groen en een natuurlijke beleving. In de tuinen zorgen kleine heuveltjes voor én een accent in de tuin én bieden ze straks, als de planten die daar op staan iets meer tot wasdom zijn gekomen ook wat extra privacy.

Ouder en ondernemend omzien naar elkaar in ParkEntree

Terwijl woonprojecten voor senioren anno 2020 nog maar mondjesmaat van de grond komen, praten ze in Schiedam na vijf jaar ontwikkelen en bouwen voor deze doelgroep inmiddels over ‘lessons learned’. Waar moet je bij projecten voor senioren op inzetten? Hoe belangrijk is zorg? Hoe faciliteer je ontmoeting? Nu de bewoners hun intrek hebben genomen, maken we de balans op. 

Een artikel dat ik schreef voor het tijdschrift Geron, nr. 1, 2020.

Seniorenstad een eigenzinnig dorp

In 2004 schreef Ruben van Gogh een gedicht met als titel Suncity (klik hier). Dat deed hij ter gelegenheid van een symposium waarop ik mocht vertellen over een nieuw project gericht op de doelgroep actieve senioren dat ik zojuist had geïnitieerd: Seniorenstad een eigenzinnig dorp.

Mooi aan het gedicht vind ik het spanningsveld tussen leven en geleefd worden vanuit de optiek van de oudere. In 2004 werd de senior tenslotte nog vaak als ziek en zwak getypeerd. Vergrijzing was slechts zelden een kans, maar vooral een bedreiging en senioren hadden vooral hulp nodig. Er is veel gebeurd en veranderd op dat vlak in de laatste twee decennia. En wellicht gaat er nog meer veranderen. Maar voordat ik daarop zal ingaan wil ik nog even terug naar vijftien jaar geleden, toen ik over Seniorenstad een eigenzinnig dorp de volgende regels schreef: “Wie kiest voor Seniorenstad doet dit bewust. Verbondenheid en wederzijds respect staan hier centraal. Privacy is essentieel, maar bewoners vormen ook een gemeenschap, een buurt. Ze genieten van hun tijd en van elkaar. En profiteren van een prettige locatie, een comfortabele woning en uitstekende voorzieningen. Seniorenstad is geen afgesloten leefmilieu, maar een dynamische woonomgeving met een duidelijke identiteit. Ingebed in, en open naar de maatschappij”.

De crisis in 2008 leidde het eind in van de projectontwikkeling rond het concept Seniorenstad (later: Senior Smart Living) dat we juist op locatie aan het concretiseren waren. Totdat de gemeente Schiedam ons in 2014 de letterlijke vraag stelde: “Hoe kunnen we de ouderen, van wie we zien dat ze Schiedam verlaten, vasthouden in de gemeente?”

Oude bomen, verplaatsen of niet?

De vraag vanuit Schiedam was een interessante. Ook al omdat de mening dat ouderen niet willen verhuizen nog steeds gemeengoed lijkt te zijn. Oude bomen moet je niet verplaatsen, hoor ik nogal eens. En als je als oudere al niet wilt verhuizen, dan al helemaal niet naar een andere gemeente, ver buiten je eigen bekende wereld. Maar blijkbaar was dat in Schiedam wel het geval. En, iets breder kijkend, zien we dat 25,9% van de Nederlandse 60-plussers verhuisgeneigd is (www.anbo.nl, geraadpleegd op 7/2/2019). Slechts 20% van de 60-plussers heeft in het geheel geen verhuiswens.

Verhuisgeneigdheid en verhuizen zijn uiteraard verschillende dingen. Senioren verhuizen ondanks hun verhuisgeneigdheid veelal te laat. Pas als ze er fysiek toe gedwongen worden maken ze die stap, en constateren dat het ongelooflijk moeilijk is om dan nog een nieuw sociaal netwerk op te bouwen. De reden dat senioren zo laat verhuizen is niet dat ze niet zouden willen verhuizen. Maar er is gewoon niets of vrijwel niets te vinden dat echt anders is en beter passend bij nieuwe eisen, dan het huis waar ze de afgelopen 25 jaar gewoond hebben. Met ParkEntree hebben we wel een alternatief weten te realiseren, anders dan wat de bestaande woningvoorraad biedt en anders dan wat er in nieuwe woningbouw geprogrammeerd staat. En redelijk betaalbaar bovendien. Voor Schiedammers en anderen. En dat het aanspreekt zien we: 40% van de nieuwe bewoners komt niet eens uit Schiedam.

Uw ideale woonsituatie voor de nabije toekomst

Aanhakend op het voorgaande blijf ik het bijzonder vinden dat wij al jarenlang ongeveer hetzelfde antwoord krijgen in onze enquêtes onder 50-plussers op de vraag “Als u nadenkt over uw ideale woonsituatie voor de nabije toekomst, wat is dan belangrijk? (Meerdere antwoorden mogelijk)”. De antwoordcategorie “In de mij vertrouwde gemeenschap of buurt blijven wonen” staat altijd helemaal onderaan in de lijst van twaalf opties. Zo’n 10-20% van de respondenten vinkt deze optie, waarop een prominent onderdeel van het Nederlandse woonbeleid is gebaseerd, aan. Alle andere antwoordcategorieën, waaronder veiligheid, gelijkgestemdheid, energiezuinigheid, weinig onderhoud of gemeenschappelijke voorzieningen, scoren telkens duidelijk hoger.

ParkEntree

ParkEntree in Schiedam is het eerste gerealiseerde project op basis van het woonconcept Senior Smart Living. Dit concept richt zich op senioren die waarden als verbinden, genieten en ontplooien als hun motto hebben, en vanuit die optiek gemeenschapszin net zo belangrijk vinden als hun eigen individuele ik. ParkEntree richt zich dan ook op laagdrempelige en vanzelfsprekende ontmoetingen, en ambieert vanuit die optiek preventieve werking te hebben ten aanzien van welzijn en zorg. In april 2020 staat de oplevering gepland van de laatste 24 van in totaal 89 woningen. In ParkEntree werkt Beyond Now samen met projectontwikkelaar BlauwhoedInbo architecten en hospitalitymanager Vitaal&Zo.

Inmiddels krijgt het concept flink wat aandacht vanuit overheden in het kader van het Akkoord Langer Thuis. In de dagelijkse praktijk blijft het echter lastig een dergelijk concept te realiseren. De integrale benadering die hiervoor nodig is, blijkt in de gemeenten moeilijk te organiseren. In Schiedam lukte het wel. Cruciaal daarbij was dat zowel de wethouder Bouwen en Wonen, de wethouder Ouderen en Wmo en de wethouder Financiën van het begin af aan betrokken waren en ambassadeur werden.

Wonen met een Plus – meer dan alleen thuiskomen

Ons doel is om met ParkEntree een aantrekkelijke woon- en leefomgeving te realiseren voor de sterk groeiende doelgroep actieve senioren tussen 50 en 80 jaar. Dat doen we op basis van de kernwaarden verbinden, genieten, ontplooien … leven! Samenredzaamheid, omzien naar elkaar en het voorkomen van eenzaamheid zijn hierbij belangrijke ankers. De basis voor ParkEntree is onze houding naar de senioren in de samenleving. We gaan uit van alles wat mensen wél kunnen en willen – ook al is dat misschien iets minder dan wat we vroeger van deze zelfde mensen zouden verwachten. En dan constateren we dat eigenlijk iedereen wel iets kan en wil bijdragen. Met ParkEntree faciliteren we de bewoners om betekenis te hebben in de maatschappij en werken we en passant preventief aan lagere Wmo-bijdragen en zorgkosten. Juist omdat de mensen zich gerespecteerd voelen en dichter bij elkaar staan, zal er minder aanspraak worden gemaakt op externe hulp en middelen.

Voor én door bewoners

ParkEntree is ontwikkeld in cocreatie met geïnteresseerden en lokale stakeholders. Tijdens informatieavonden en cocreatiesessies hebben zij hun ideeën gegeven voor en gereageerd op de voorstellen en ontwerpen voor ParkEntree. Zo hebben we met elkaar gewerkt aan het woningprogramma, de architectuur, de collectieve tuinen, de voorzieningen, de lounge, het beheermodel, de samenwerking met het Lyceum naast de locatie en de behoefte aan deelauto’s. En ook na oplevering blijven we over allerhande aspecten met elkaar in gesprek, onder meer over gezamenlijke activiteiten. We brengen mensen bij elkaar, zowel organisatorisch (hospitalitymanager, communityvorming) als in het ruimtelijk ontwerp (schakeling van bouwblokken, routing, ontsluitingen) en de programmering (variatie in woningtypen, de overgangen privé-openbaar, buitenruimten, collectieve ruimten).

Wonen met zorg? De kunst van het verleiden

Bij het vermarkten van ParkEntree communiceerden we niet actief over zorg en dat heeft een reden. Het merendeel van de bewoners maakt geen of nog lang niet gebruik van zorg. Zij voelen zich daarmee dus niet aangesproken, terwijl ze wél een duidelijke woonwens hebben waarbij die eventuele zorg op termijn gewaarborgd moet zijn. Bij ParkEntree in Schiedam faciliteren we dit  en brengen we bewoners tegen die tijd en desgewenst via de hospitalitymanager met potentiële zorgverleners in contact.

Bij woonconcepten voor senioren zie je vaak twee uitersten, een grootschalig woon-zorgcomplex met zo’n 200 woningen of een klein exclusief project in Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO). ParkEntree is een ‘tussenvariant’ qua omvang. Niet iedere senior wil én kan de financiële risico’s dragen die bij een CPO horen, of heeft zin in de tijdsspanne en energie die een CPO veelal vraagt. Daarnaast vinden mensen die tussenmaat ook prettig, omdat je je bij andere bewoners kunt aansluiten wanneer je wenst, maar je ook kunt terugtrekken als je dat wilt. Ook interessant is dat je met een omvang van 89 woningen bijvoorbeeld een gemeenschappelijke lounge kunt financieren, zonder dat het te duur wordt voor ieder individueel huishouden. Juist die gemeenschappelijke ruimte heeft zo’n belangrijke sociale en activerende functie.

Collectieve voorzieningen voor laagdrempelige ontmoetingen

In ParkEntree zijn gelijkvloerse woningen gerealiseerd; zowel bungalows als appartementen, in het koopsegment en in de huur. Deze zijn gesitueerd rond twee collectieve tuinen waar bewoners elkaar spontaan kunnen ontmoeten; tuinen die eveneens in samenspraak met de bewoners zijn ontworpen. Daarnaast is er de ParkEntree Lounge, een moderne, ontmoetingsruimte met semi-professionele keuken, ruimte voor fitness en een logeerunit. De bewoners zijn zelf verantwoordelijk voor de programmering, waarbij zij in hun acties gefaciliteerd en gestimuleerd worden door de hospitalitymanager. De huur van de lounge en de kosten van de hospitalitymanager worden door alle bewoners samen, via een verplicht lidmaatschap met lage kosten, voldaan.

Anders denken over ruimtelijke structuren

ParkEntree wil vanuit haar concept eveneens een lans breken voor een ander soort ruimtelijke context dan wat we doorgaans zien. Bijvoorbeeld een omgeving die gericht is op de afname van eenzaamheid, die meer initiatieven stimuleert of die meer verantwoordelijkheden bij bewoners legt. Helaas wordt nog steeds bijna elke nieuwbouwwijk verkaveld in een strak stratenpatroon met veel rijen grondgebonden woningen afgewisseld met appartementenblokken – straten die vaker de anonimiteit bevorderen dan gemeenschapszin. Die verkavelingen lijken vooral gedirigeerd te worden door de directe opbrengsten uit grondverkoop. Opbrengsten die overigens niet per se minder hoeven te zijn als er met wat meer creativiteit verkaveld wordt. Nog mooier wordt het als we in de ruimtelijke opzet primair uit zouden gaan van de indirecte opbrengsten of besparingen door verminderde eenzaamheid, lagere zorgkosten of efficiëntere Wmo bestedingen.

Het zou interessant zijn – en ik werk daar graag aan mee – om zo’n nieuwe businesscase samen met een gemeente, een verzekeraar en enkele professionals uit het sociale en ruimtelijke domein ter hand te nemen. Om samen de besparingen te kapitaliseren en die besparingen dan direct toe te passen in nieuwe, voor de doelgroep betaalbare en activerende communities. Qua vorm kunnen we dan denken aan moderne hoven, zoals in ParkEntree (door de bewoners hun vakantiegevoel genoemd), of aan een modern erf of landgoed waarover bewoners zelf de scepter zwaaien, en waar privé kavels kleiner zijn ten gunste van een grotere collectieve tuin.

Een mooie tussenvorm

ParkEntree is ook volgens de bewoners een goed antwoord op de lacune die bestaat tussen ‘wonen op jezelf’ en ‘wonen in een tehuis’. Een betaalbaar alternatief voor hen die niet (meer) in aanmerking komen voor sociale woonzorgarrangementen, of de middelen of tijd hebben om een risicovol CPO-traject in te gaan.

Ontwikkelen voor senioren: lessons learned in ParkEntree

Terwijl woonprojecten voor senioren anno 2019 maar mondjesmaat van de grond komen, praten ze in Schiedam na vijf jaar ontwikkelen en bouwen voor deze doelgroep inmiddels over ‘lessons learned’. Waar moet je bij projecten voor senioren op inzetten? Welke rol kan een gemeente innemen? Hoe belangrijk is zorg? Hoe faciliteer je ontmoeting? Nu de bewoners hun intrek hebben genomen, maken Tineke Groenewegen van Blauwhoed en Alex Sievers van Beyond Now de balans op. 

Ontwikkelen voor senioren: lessons learned - ParkEntree Schiedam
1. Niet de stenen, maar de community 

Tineke is vanaf het eerste begin betrokken bij de ontwikkeling van ParkEntree: “Tijdens het proces zie je steeds meer dat inclusief ontwikkelen en ontwerpen niet zozeer draait om de stenen, maar des te meer om het op de juiste manier vormen van een community, door goed te luisteren.” Dat is gelukt bij ParkEntree, het eerste woonproject in Nederland volgens het Senior Smart Living concept dat vooral inzet op de actieve senior. 

2. Faciliteer ontmoeting 

Alex, een van de initiatiefnemers van het woonconcept: “Veel senioren (mensen met de nodige woonervaring) willen betrokken zijn bij hun omgeving. Die betrokkenheid faciliteren we door een goede ruimtelijke structuur. Bijvoorbeeld met binnentuinen en een gemeenschappelijke ruimte op een strategische plek. Laagdrempelige ontmoetingen zijn vanzelfsprekend.” Ook is het belangrijk om de community- of hospitalitymanager een faciliterende rol te geven in het woonproject. Die is het eerste aanspreekpunt. Bewoners maken zelf de keuze wat ze al dan niet samen doen in het clubhuis of de gemeenschappelijke tuin. 

3. Wonen met zorg? De kunst van het verleiden 

Bij het vermarkten van ParkEntree communiceerden we bewust niet actief over ‘zorg’ en dat heeft een reden. Tineke: “De meest succesvolle seniorenproducten (zoals de iPad) zijn nóóit vermarkt als ‘bestemd voor senioren’. Sterker nog, producten die dat wel waren, faalden vaak. Pas toen de E-bike een hip en stoer imago kreeg, gingen ook ouderen die kopen. Dus waarom vermarkten als 55-pluswoning of woning met zorglabel als zorg nog niet per se nodig is?” Alex: “De senioren van nu zijn steeds fitter. Het merendeel (88%) maakt geen of nog lang niet gebruik van zorg. Zij voelen zich dus niet aangesproken, terwijl ze wél een duidelijke woonwens hebben waarbij die eventuele zorg op termijn wel gewaarborgd moet zijn. Bij ParkEntree in Schiedam faciliteren we dit wel en brengen we bewoners tegen die tijd en desgewenst via onze hospitalitymanager van Vitaal&Zo met potentiële zorgverleners in contact, of maken we afspraken.“ 

4. Gemeenschap versus individu 

Alex: “Zorg ervoor dat er een juiste balans is tussen het individu en het collectief. De uitwerking in de woningen en de woonomgeving moet matchen bij de verschillende leeftijden (50 – 80 jaar) én hun behoeften. In de ontwikkelfase voerden we met elkaar vooral het gesprek over issues als: tijdsbesteding, veiligheid, privacy, verantwoordelijkheden en gezamenlijkheid. Waar bij een traditionele woongroep de focus vooral ligt op het collectief, is er bij ParkEntree een balans tussen collectief en individu gevonden. Dat betekent dat je nadenkt over verbindingen tussen mensen, of hoe een binnentuin en deelmobiliteit kunnen bijdragen in het genieten van je woonomgeving. Moet de tuin een verkeersfunctie krijgen of een verblijfs- en ontmoetingsfunctie? Laatst hebben we nog gesproken over deelauto’s. Die gaan straks een mooie aanvulling leveren in het aanbod.”  

5. Een middelmaatje met weinig risico voor de bewoner 

Tineke: “Bij woonconcepten voor senioren zie je vaak twee uitersten, een grootschalig woon-zorgcomplex met zo’n 200 woningen of een klein exclusief CPO-project. Ik pleit voor een ‘tussenvariant’ qua omvang. Ten eerste wil én kan niet iedere senior de financiële risico’s dragen die bij een CPO horen. Ten tweede komt men ook niet altijd in aanmerking voor een sociale huurwoning in zo’n woonconcept. Daarnaast vinden mensen die tussenmaat ook prettig, omdat je je kunt aansluiten wanneer je wenst, maar je ook kunt terugtrekken als je dat wilt. Tot slot kun je met een omvang van 90 woningen ook een gemeenschappelijke woonruimte financieren, zonder dat het te duur wordt voor ieder individueel huishouden. Juist die gemeenschappelijke ruimte heeft zo’n belangrijke functie.”

6. Koop én huur 

Alex zou naast de aandacht voor kopers, ook huurders de kans willen geven om al vroegtijdig mee te praten over een project. “Bij ons concept draait het om gemeenschapszin. Daarom moeten óók toekomstige huurders al vroegtijdig weten of ze wel/niet in aanmerking komen voor een bouwnummer. Hier zie ik nog een wereld te winnen voor de beleggers in Nederland, die niet gewend zijn al voor de start bouw woningen toe te wijzen.”

Overigens hebben wij gemerkt dat of iemand wil kopen of huren heel diverse redenen heeft en soms ook nog niet duidelijk is. Zo wijzen enquêtes uit dat van geïnteresseerden in Schiedam 30% wilde kopen, 30% wilde huren en 40% ‘het nog niet wist’. Een oplossing is het bij voorbaat ruimte bieden voor beide voorkeuren: koop én huur.

7. Samenwerkende beleidsterreinen 

De overheid zou meer moeten inzetten op het initiëren van projecten voor senioren. Tineke: “Gemeente Schiedam doet dat. Zij bekijken de woningbouwopgave in breder perspectief. Ook beleidsterreinen zoals grondzaken, sociale zaken en Wmo zijn betrokken. Het gaat over het bouwen aan vitale leefgemeenschappen, niet alleen over het voldoen aan je kwantitatieve bouwdoelstelling. Het samenwerken tussen de diverse beleidsterreinen bevordert ook de gemeentelijke financiën in de vorm van lagere Wmo-kosten door samen-redzaamheid en doorstroming in je bestaande woningvoorraad.”  

Ontwikkelen voor senioren: lessons learned - ParkEntree Overeenkomst
Veel waardering 

Tineke: “In ParkEntree gaat het echt om de mens, de actieve senior. We ontwikkelden in co-creatie een passend woon- en leefconcept en namen bewoners mee in het ontwikkel- en bouwtraject. Succesverzekerd kun je wel zeggen: mensen zijn ontzettend trots op hun woning en woonomgeving”. Alex is even enthousiast: “Ik zou zo nog wel 100 ‘ParkEntrees’ willen maken. De doelgroep zit er ook echt op te wachten.” 

Meer informatie?

‘Ontwikkelen voor senioren: lessons learned’. Wil je meer informatie of heb je een vraag, stuur dan een email naar alex@vitaalenzo.nl.